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隨著金融去杠桿持續(xù)深入、信用風(fēng)險(xiǎn)集中暴露，房地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題浮上水面。
近期，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多位市場(chǎng)相關(guān)人士處了解到，一些名不見(jiàn)經(jīng)傳的小型房企多年前拿下的地塊由于資金吃緊無(wú)力開(kāi)發(fā)正四處尋求買(mǎi)家接盤(pán)。這一現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)，相比于前幾年的市場(chǎng)環(huán)境，房企尤其是中小房企正面臨嚴(yán)重的資金饑渴癥——融資渠道收窄、融資成本高企、項(xiàng)目回報(bào)率受政策限制始終處于低位。
銀行建立白名單制度
房企融資渠道的收緊是“全方位”的。北方地區(qū)一家城商行對(duì)公客戶(hù)經(jīng)理對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，去年底以來(lái)，銀行貸款的授信額度就明顯吃緊，“我們今年開(kāi)年沒(méi)幾天系統(tǒng)就顯示額度超了500多億，現(xiàn)在貸款基本上是月初有一點(diǎn)額度，然后大家排隊(duì)，排上了就放，其他行業(yè)的企業(yè)都很難放出去，更別說(shuō)開(kāi)發(fā)商了。”
據(jù)記者了解，銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)商的授信政策基本是建立白名單制度，按照規(guī)模以及企業(yè)性質(zhì)排名，多將門(mén)檻設(shè)立為規(guī)模50強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，甚至30強(qiáng)。此外，即使入了白名單也很難拿到貸款。“我們能做的基本上排名前50，還要求國(guó)有背景或者上市，房貸去年停了，開(kāi)發(fā)貸已經(jīng)很久沒(méi)做了。”另一家銀行人士對(duì)記者透露。
一家上市房企的融資部門(mén)負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表示，現(xiàn)在去銀行貸款直接被告知“沒(méi)有額度”、“做不了”的情況很常見(jiàn)。另外還有成本問(wèn)題，“以前還能拿到基準(zhǔn)甚至下浮的貸款，現(xiàn)在由于額度吃緊，能貸到的都上浮三四成。”
從銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的授信政策即可看出，這種環(huán)境加劇了大型、國(guó)有背景的房企與中小型、民營(yíng)背景房企在融資難度上的差異。事實(shí)上，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)雖然市場(chǎng)普遍反映銀行額度緊張、房企融資困難，但是新增房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)仍在增加。據(jù)Choice數(shù)據(jù)終端統(tǒng)計(jì)，2017年，主要金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款56000億，比2016年減少700億，但是到今年一季度，新增房地產(chǎn)貸款1900億，比2017年同期增加了200億。
這也就意味著，大型房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多的銀行貸款。記者查閱部分大型房企的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，其負(fù)債結(jié)構(gòu)大多以銀行借款為主，且有上升趨勢(shì)。比如，萬(wàn)科2017年的銀行借款在總負(fù)債中占比為60.5%，比2016年提高2個(gè)百分點(diǎn)；保利地產(chǎn)2017年的銀行借款占比66%。
借力資金運(yùn)作
本就不受銀行“待見(jiàn)”的中小型、民營(yíng)房企只能更加轉(zhuǎn)向資管計(jì)劃、信托等融資渠道。但是這些渠道同樣受到嚴(yán)格限制，此外，其資金成本上漲更為明顯。一位股份制銀行資產(chǎn)管理部總經(jīng)理對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，資管新規(guī)落地，堵住了非標(biāo)融資的渠道，雖然現(xiàn)在鼓勵(lì)A(yù)BS、Reits等融資方式，但是這些工具目前還不成熟，對(duì)底層資產(chǎn)有較多要求，且流程效率低。
越來(lái)越多房企向信托、基金等渠道尋求資金，但其最大問(wèn)題則是資金成本高企，“去年還能給出8%、9%的資金，現(xiàn)在基本要到12%以上了。”一位私募基金人士對(duì)記者如此表示。對(duì)于房企而言，資金成本過(guò)高則意味著對(duì)項(xiàng)目的收益率要求更高了。但是實(shí)際上，受制于限價(jià)政策，房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)率維持低位，難以覆蓋資金成本。
一位熟悉房地產(chǎn)企業(yè)融資情況的機(jī)構(gòu)人士透露，很多房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資資金池運(yùn)作的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，即以某一項(xiàng)目的名義進(jìn)行融資，融到的資金運(yùn)用于多個(gè)不同的項(xiàng)目，或者加快資金周轉(zhuǎn)率，在債務(wù)到期之前實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回籠并繼續(xù)對(duì)其進(jìn)行投資運(yùn)作，獲取資金收益。“以12%的成本融來(lái)資金，但是項(xiàng)目的回報(bào)率可能只有8%，不可能覆蓋資金成本，就必須通過(guò)其他方式彌補(bǔ)資金的收益，如果加快周轉(zhuǎn)在資金到期之前實(shí)現(xiàn)兩次投資-回籠則可以。”
房企面臨的資金壓力或可從近期多家房地產(chǎn)企業(yè)的加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期的動(dòng)作中可見(jiàn)一斑。近日，包括碧桂園、泰禾地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)企業(yè)流傳出的內(nèi)部文件顯示，要求員工放棄節(jié)假日休息、加班加點(diǎn)趕工期。
華北某大型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目人士對(duì)記者表示，事實(shí)上，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于半個(gè)金融機(jī)構(gòu)，負(fù)債率居高不下，高度依賴(lài)資金的周轉(zhuǎn)和盤(pán)活。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，在證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類(lèi)下的140家上市房企中，截至最新一季報(bào)告，合計(jì)負(fù)債超過(guò)1000億的有15家，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%的有34家。
