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促進形成金融和房地產的良性循環，是防控金融風險的重要內容，也是備受各方關注的熱點話題。金融和房地產之間良性循環的形成，一方面，需要著力防范房地產泡沫風險，重點是控制居民杠桿率過快增長，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。另一方面，需要發揮金融工具的匹配性，支持租購并舉住房制度的建設。此外，還要創新金融產品和金融服務，利用不動產證券化產品將住房租賃市場與金融市場有效銜接——
防范和化解金融風險，是一場輸不起的戰役。2017年中央經濟工作會議提出，促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環。其中，促進形成金融和房地產的良性循環，是防控金融風險的重要內容。
作為高杠桿行業，傳統的房地產業離不開金融支持。銀行的“閘門”收緊，房地產業如何自處？金融和房地產形成良性循環，成為市場關注的熱點話題。金融和房地產良性循環，要求金融既要支持、促進房地產市場良性健康發展，支持房地產長效機制的建立，同時又不能助長投機和泡沫。
防范泡沫風險：嚴控資金違規入房市
2018年1月30日，全國社保基金理事會理事長樓繼偉表示，房地產金融化是最重要的宏觀風險點之一。過去一段時間以來，中低收入階層通過投機性買房導致“加杠桿”較快，大量非住房貸款“暗度陳倉”流入房地產市場，其中消費貸款變相房貸的問題最為突出。同時總體看，涉房貸款占到銀行業貸款總額的40%以上，如此之高的集中度將給金融體系帶來隱患。
當下，銀行系統著力防范房地產泡沫風險，具體措施分兩個方面：一是抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規流入樓市。二是繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。
與此同時，為了滿足購房者合理的購房需求，實行差別化房貸政策。具體看，針對樓市需求方，也就是購房者，控制其貸款成本及貸款的總體額度；對剛需、合理的改善性需求應予以適度支持；對投機性購房需求堅決抑制。住房信貸方面，在額度、利率上采取差別化政策。
針對樓市供給方，也就是在房地產業開發端，金融業將堅決貫徹執行房地產調控的相關政策，嚴控資金違規流入房地產領域，不得向不符合相關要求的房地產開發企業提供貸款。
支持租賃市場：發揮金融工具匹配性
黨的十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在這一基調下，中國房地產市場轉型啟動。昔日“拿地賣房”模式舉步維艱，越來越多的房地產企業選擇向“出售與持有運營并舉”轉型。中國房地產市場出現從增量向存量轉變的顯著變化。
中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松認為，房地產的長效機制是一個一攬子計劃，包含土地、金融、稅收等一系列工具。中國房地產市場的變化，將對金融行業產生很大影響。通過在交易、稅費、信貸等環節作適當的限制，來管控房地產市場中的過度投機行為。同時房地產行業的傳統商業模式面臨洗牌。房地產商有很大動力來探索新的融資方式。從金融角度看，銀行業也在思考新的商業模式。
2017年以來，以銀行為主的金融機構正加速搶灘住房租賃市場。包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行、中國交通銀行、中信銀行在內的多家銀行“正規軍”已經展開了對住房租賃市場的嘗試。
中聯基金總經理何亮宇接受經濟日報記者采訪時表示，發展住房租賃市場，特別是長期租賃，需要發揮金融工具的匹配性。實現金融與房地產市場良性循環的新要求，核心就是從金融單邊支持房地產市場的擴張增長轉向支持租購并舉住房制度的建設。而在這個過程中，房地產健康發展的每一個環節，都需要相應的金融工具來匹配和支撐，并通過資本市場形成閉環，用市場機制來倒逼，用公開透明的信息披露以及持續的監督和管理，來促使房地產業走向良性發展。
創新金融產品：租賃住房REITs走進風口
2017年年末，上海證券交易所傳來好消息，重慶龍湖企業拓展有限公司申報的住房租賃專項公司債券經上交所預審核通過，獲證監會核準。這意味著全國首單公募住房租賃專項公司債券正式“落地”。
上交所相關負責人表示，推動住房租賃企業發行公司債券和資產支持證券是近期交易所債券市場發展的工作重點之一。何亮宇向記者解釋，由于租賃房建設，尚不符合現行有效的開發貸政策，因此，住房租賃專項公司債，就是在租賃住房建設中替代開發貸的金融創新產品。國務院出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品”。住房租賃專項公司債券的“落地”，可為資本市場服務住房租賃行業發展積累有益經驗，對加快推進住房租賃市場建設起到積極的示范效應。
與此同時，保利地產租賃住房REITs（房地產信托投資基金）、旭輝地產租賃住房REITs獲批發行，標志著住房租賃市場與金融市場銜接，租賃住房REITs走進風口。租賃住房REITs是不動產資產證券化產品。通俗地講，就是以商業物業、住宅等不動產財產或不動產收益權作為基礎資產，以未來產生的運營現金流為投資人主要收益來源的金融產品。
我國城市化經過10余年的高速發展，在住宅開發的同時，沉淀了大量優質的持有型物業，包括辦公樓、零售物業、公寓、倉庫、養老地產等，這些都是可以證券化的優良基礎資產。據北京大學光華管理學院“光華思想力”REITs課題組測算，中國公募REITs市場規模將達到4萬億元至12萬億元。
何亮宇告訴記者，不動產資產證券化，是將這些持有型物業運營成熟后，進行證券化盤活，讓各類資金來持有當投資人，把過去的貸款變成今天的投資。這有三大好處：首先，不動產證券化符合現代金融的方向，發揮資本市場優勢，從簡單貸款向投資轉變，從相對封閉向公開透明轉變，從個性非標向標準化轉變，倒逼銀行不要做簡單的存款放貸業務，而要進行投資考量。對于金融業來說，是打破剛兌的一個重要方向。
其次，對于開發商而言，長時間占用資金會降低資金效率。其資金一個重要盤活退出渠道就是資產證券化。租賃住房證券化有利于租賃住房企業加快資金回籠，解決租賃住房投資回收周期過長的憂慮。而只要退出渠道有了解決出口，前端的投入資金就能更好引導房地產開發企業從“重拿地”投資的開發銷售模式，向“重管理運營”的持有經營模式轉型發展。
最后，對于政府來說，有利于加大租賃住房房源的供給，助力租賃住房市場快速發展。持有型物業從拿地到投入運營相對穩定后證券化退出，周期大概在3年左右。把不動產資產證券化盤活是完成持有型物業與金融實現良性循環的閉環的一個重要環節，有利于把前期投入盡快盤活形成新的投資能力。資產證券化為房地產企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，同時，以租金作為收益來源的REITs安全性高，也能給社會資金提供比較好的投資渠道。
北京大學光華管理學院教授張崢認為，REITs是金融服務供給側結構性改革的重要抓手。建設REITs市場，將為PPP及基礎設施投資提供可行的金融戰略，為雄安新區的發展提供金融新思路，能夠推動不動產行業產業升級和盈利模式的轉變。
