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前一天一條來自發改委支持優質企業直接融資的利好政策，引發了周四（12月13日）地產股的一波狂歡，但當天下午發改委旗下媒體緊急發文稱，有自媒體和市場人士對政策中涉及房地產行業的部分有誤讀，參與文件撰寫的人士表示，此次對優質企業發行企業債的一系列放寬政策，并不支持商業地產項目。企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。
未來一年內將是房企債券到期高峰，屆時國內的信貸環境仍將相對收縮。業內人士認為，到那時房企融資成本會繼續上升。不過，從整個行業來看，仍然遵循強者恒強的邏輯，相比大企業，評級較低的中小型企業可能會繼續面臨再融資壓力。
支持優質企業發債不包括商業地產
12月12日，發改委下發《關于支持優質企業直接融資 進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》（發改財金[2018]1806號）（下稱《通知》），旨在進一步增強企業債券服務實體經濟能力，重點在于明確了優質企業支持范圍，優化了發行管理方式，實行“負面清單＋事中事后監管”模式，并規范了優質企業信息披露要求。
其中涉及房地產行業的部分引發了市場的關注。按照此次發改委支持優質企業發債，涉及到房企的具體為4點要求：總資產>1500億元；年營收>300億元；資產負債率<85%；AAA評級。根據長江證券的統計，共有18家企業符合標準，其中包含了萬科、保利、招商蛇口、華夏幸福、華僑城A、首開股份7家A股上市公司。
有市場人士分析，《通知》將一解目前再融資成本不斷推高的房地產行業的燃眉之急，甚至認為是對房地產調控放松的前兆。
對此，權威人士稱，《通知》中提到的房地產業，僅僅是國民經濟行業分類中的一個類別。從行業分類的角度看，房地產業的定義及其內涵和外延是非常廣的，包括棚改、保障性住房、租賃住房等都屬于房地產業。
權威人士明確表示，國家發改委對貫徹落實黨中央、國務院關于房地產調控的決策部署是堅決的、一貫的，也是非常嚴厲的，這一點在企業債券融資方面也是一致的。按照中央關于房地產長效機制建設的精神，目前國家發改委企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地產項目。這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。
實際上，《通知》同時明確了優質企業的生產經營必須“符合國家產業政策和宏觀調控政策”。主管部門還有明確的事中事后監管措施，確保募集資金使用依法合規，符合政策要求。《通知》強調了對債券資金用途實行正負面清單管理，“負面清單”包括但不限于將債券資金用于房地產投資和過剩產能投資，用于與企業生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資。
“其目的在于希望有效引導債券資金流向符合國家產業政策的領域和實體經濟。”天風證券固定收益分析師孫彬彬認為，發改委公布的“優質企業經營財務指標參考標準”中的行業包括國民經濟行業分類中所有的行業，因此不能簡單把本次發改委企業債對優質企業債券審核的放松看做房地產行業政策的轉向。
房企發債成本創三年新高
在守住不發生系統性金融風險的大背景下，國家有關部門對于房地產行業風險的把控更加嚴格。今年6月，國家發改委、財政部聯合下發文件限制房企將境外發債所得用于投資新項目。10月29日，新華社發表署名文章稱，中央遏制房價上漲的決心不會改變，決不會允許調控前功盡棄。嚴監管之下，房企境內外的發債成本不斷上升。
從國內市場發債的情況來看，不論是交易所還是銀行間，房企發債利率超過6％、7%的比比皆是。例如，泛海控股發行的3年期私募債，票面利率達到9%。境外情況也不樂觀，中國恒大（03333.HK）近日稱，旗下全資附屬公司將發行總額18億美元的優先票據，其中2022年到期的6.45億美元優先票據利率為13%，2023年到期的5.9億美元優先票據利率為13.75%，也引發了市場的熱議。
根據克而瑞研究中心最新研究數據，今年11月房企境內外發債綜合成本達到8.54%，已經創下2015年以來單月融資成本的最高水平。特別是境外債融資，本月房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發債成本6.45%增長5.02個百分點。2018年1~11月，房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，已超過2017年全年平均值。
不過，由于年底房企爭相拿地，11月境內外發債規模終于結束了連續6個月的下降趨勢，該中心數據顯示，11月發債融資總量為546.5億元，環比上月增長99%。其中，主要是境外債發行量較大，環比增長419.3%，占比達52.2%。
第一財經記者根據Wind資訊數據統計，截至2018年12月13日，2018年房地產業共發行732只債券，發行金額6122.38億元。這兩者較去年同期的399只、3466.92億元，均有大幅的提高。
債券融資越來越難的情況下，不少中小型的地產公司取道中國香港，希望通過上市融得資金。截至11月底，在港交所等待IPO的房企就有7家。還有一些中小企業，在股債融資均面臨壓力的情況下，選擇與非銀行金融機構合作，以補充流動性。比如，僅光大信托就和三家房企簽訂了戰略合作協議，總額達400億元。
“預計在未來一段時間內，調控政策仍然會在底部運行，房企維持資金鏈、活下去將是這段時間的主旋律。”克而瑞研究分析認為。
中小房企仍將面臨再融資風險
對于2019年的形勢預期，業內普遍認為，未來一年內將是房企債券到期高峰，屆時國內的信貸環境仍將相對收縮。而房地產形勢或更加嚴峻，企業融資成本會繼續上升。不過，從整個行業來看，仍然遵循強者恒強的邏輯，相比大企業，中小型企業可能會繼續面臨再融資壓力。
穆迪最新的研究報告指出，較高的再融資需求令中國受評開發商流動性承壓。10月份，穆迪的亞洲流動性壓力指標反映出受評開發商的流動性緊張，這受到較高再融資需求的影響。未來12個月，將有約463億美元的境內債券和173億美元的境外債券到期或可回售。預計部分評級較低的小型開發商將面臨再融資風險上升。
惠譽高級分析師Dan Martin認為，2019年中國房企將面臨更嚴峻的形勢，繼2018年低個位數增長之后，中國房地產銷售量將下滑5%~10%。2019年將是房企債券到期高峰期，預計信貸環境仍將相對緊縮，這可能導致融資成本上升的壓力。
不過，惠譽稱，大型房企也可能放緩實施增長戰略，并可能減少供應，以避免加劇房價下跌壓力。但是，大型房企因較強健的資本基礎、質量較高的土地儲備及較低的融資成本，比規模較小的同業公司更具優勢。惠譽預計，大型房企的評級將總體保持穩定。
孫彬彬也認為，整體而言，符合條件的央企地產由于具備較強的熨平周期能力，在本輪調控中本身受影響不大，而符合條件的民企地產，更需要關注其債券募投資金的用途，可能會成為債券能否獲批的重要影響因素。按照資產規模和營業收入的選取標準，行業仍在踐行強者恒強的邏輯。
